Son zamanlardaki ev fiyatlarının ve ev kira bedellerinin çok fazla artması, kiracı ile ev sahiplerini de karşı karşıya getirmiştir. Hal böyle olunca da anlaşmazlıklar artmıştır.
Günümüzde, kiracılar ve ev sahipleri arasındaki ilişkilerin yasal çerçevesi belirli yasal düzenlemelerle korunmaktadır. Ancak, ev sahibinin evi satma kararı kiracı için belirsizlik ve tedirginlik yaratabilir. Bu durumda, hem kiracının hem de ev sahibinin hakları ve sorumluluklarına dair net bilgilere ulaşmak önemlidir.
Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Hakları
Ev sahipleri kira sözleşmesine konu olan taşınmazın mülkiyeti kendisine ait olduğu için dilediği zaman dilediği kişiye satması mümkündür. Kira sözleşmesi kiracıyla ev sahibi arasında yapılan tarafları bağlayan şahsi bir sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu MADDE 310- Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.
TBK MADDE 311- Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır. Hükümlerine açıkça yer verilmiştir. Yani ev sahibi taşınmazı başka birine satarsa yeni ev sahibi sözleşmenin tarafı haline gelmiş olacaktır. Bunun dışında sadece satışta değil, taşınmazın bağışlanması, miras yolu ile devri yada icra yoluyla satılması gibi koşullarda da ev sahibinin durumu değişiklik gösterebilir. Bunun tek bir istisnası vardır. Söz konusu mülkiyet hakkı kamulaştırma nedeniyle el değiştirdiği takdirde devlet yada ilgili kurum sözleşmenin tarafı haline gelmeyecektir.
Bütün bu maddelere rağmen kanun bazı hallerde mülk sahibini korumak istemiştir. Türk Borçlar Kanunu MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Hükmüne yer vermektedir.
Yeni malikin kendisi, eşi , altsoyu ve üst soyu, kanunla bakmakla yükümlü olduğu kişiler açısından kiralanan taşınmaz için konutu kullanma gereksinim zorunluluğu olmalıdır. Bu gereksinim samimi olmalıdır. Ayrıca tahliye davası , sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
Türk Borçlar Kanunu MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.
Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Hükmüne yer verilmiştir. Yani ev sahibi haksız yere tahliye davası açarak mahkeme vasıtasıyla sizi tahliye ettirmiş ise ve bundan sonra yasal süre olan üç yıl içinde yeniden bir başkasına kiraya vermesi halinde tazminat ödemeye mahkum olacaktır.
İlginizi çekebilir; Ev Sahibinin Kiracıyı Evden Çıkarma Süresi
Ev Satıldığında Kiracı Evden Çıkmak Zorunda Mıdır?
Türk Borçlar Kanununda kira sözleşmelerinde kiraya veren kişi ve kiracı olmak üzere sözleşmenin iki tarafı vardır. Bunlardan mülk sahibi, sahibi olduğu taşınmaz üzerinde dilediği zaman tasarrufta bulunarak satma, bağış yapma hakkı vardır. Ancak kanunlarımız güçsüz olan kiracıyı korumak içinde birtakım önlemler almak zorundadır.
Bu sebepledir, Ev sahibi evi satarsa kiracı hakları düzenlendiği gibi Türk borçlar Kanununda evi satan ev sahibi ile yapılan kira sözleşmesi iki tarafa da hak ve borç yükleyen bir sözleşme olduğu için TBK Madde 310’a göre “kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” Şeklinde madde ekleyerek kiracıyı koruma altına almıştır. Bu maddeye göre ev sahibiniz evi satsa dahi yeni alan kişi önceki kira sözleşmesiyle bağlıdır. Bu durumda yeni malikin TBK madde 351 e dayalı ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açması gerekecektir.
Satılan Evde Kiracı Ne Kadar Oturabilir?
Kanunlarımızda kiralanan taşınmazı yeni birisinin satın alması halinde kiracıyı çıkartma hakkı bulunmamaktadır. TBK ya göre yeni malik sözleşmenin tarafı haline gelecektir. Çünkü taşınmazın yeni sahibi satın aldığı konutun içindeki kiracıyla yapılan sözleşmeyi bilmek ve buna uymakla yükümlüdür. Sonuç olarak kiracı yasal kanunlara – uyarak taşınmazda dilediği kadar oturabilir. Ancak kanunlarımız bazı durumlarda bu hakkı kısıtlamıştır. Ev sahibi evi satarsa kiracı hakları konusunda tarafımıza çokça sorular yöneltilmektedir. Bu sebeple bu konu hakkında bir makale hazırlama gereği duyduk.
Ev sahibinin evi satması, kiracı için belirsizlik ve endişe yaratabilir. Ancak, hem kiracının hem de ev sahibinin yasal haklarının korunması için belirli yasal düzenlemelere uyulması gerekmektedir. Kiracı ve ev sahibi, bu süreçte yasal danışmanlık alarak haklarını ve sorumluluklarını netleştirebilir ve böylelikle adil bir çözüm bulabilirler.
Bu makalede, ev sahibinin evi satması durumunda kiracının ve ev sahibinin haklarına dair genel bir bakış sunulmuştur. Ancak, her durum farklı olabilir ve bu nedenle yasal danışmanlık almak önemlidir. Kira ilişkileri alanında uzmanlık gerektiren hukuki bir süreçtir. Bu sebeple hak kaybına uğramamanız adına mutlaka avukat ile ilerlemenizi tavsiye ederiz
