10 yıllık kiracı hakları, kira sözleşmesinin varlığı halinde kiracının hak kaybına uğramaması için verilen hakları belirten bir kavramdır. Kiracılar için uzun süreli bir konut ya da iş yeri kiralama, istikrarlı bir yaşam ve iş ortamı sağlayabilir. Kiracının uzun vadeli bir konut ya da iş yeri kiralaması durumunda, hakları ve borçları önemlidir. Bu makalede, 10 yıllık kiracı haklarına odaklanarak, kiracının bu süre zarfında sahip olduğu önemli hakları ele alacağız. Kira hukuku önemli ve karmaşık bir hukuki süreç olduğundan dolayı alanında uzman bir avukat ile çalışmanız daha faydalı olacaktır.
10 Yıllık Kiracı Hakları
Türk Borçlar Kanunumuzda kanun koyucular, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracının kiraya veren karşısında daha güçsüz olduğuna kanaat getirmiş ve güçsüz olan tarafı nispeten korumaya çalışmıştır. Bu sebeple kiraya veren mülk sahibi kiracısını canı istediği zaman çıkarma yetkisinin önüne geçmiştir. Ancak bu aşamada mülk sahibini koruyan maddeler de eklemeyi ihmal etmemiştir.
TBK Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi başlığını taşıyan kanun başlığında MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. Şeklinde açık hüküm bulunmaktadır.
Kanuna detaylı bir şekilde baktığımızda kiraya vereninde haklarını korumak için sözleşmenin 10 yılını tamamlamış olması halinde kiralayan kişiye herhangi bir gerekçe göstermeden bildirim yaparak kiralananı tahliye etmesini isteme hakkı tanınmıştır. Sonuç itibariyle kiracı haklarını korumaya çalışsa da mülk sahibinin hakkını da gözetmek durumundadır. Bu halde 10 yıllık sürenin tamamlanmasının ardından malik kiracıyı tahliye edebilecektir.
Fakat her ne kadar 10 senelik sürenin bitiminden itibaren gerekçesiz fesih hakkı tanımış olsa da, 10 yılın tamamlanmasının ardından bu süreyi takip eden her uzama yılının bitimine 3 ay önce bildirimde bulunma zorunluluğu vardır. 10 yıllık kiracı hakları nelerdir soru tarafımıza sıkça geldiği için bu konuda makale yayınlamak istedik.
10 Yıllık Kiracıya İhtarname Ne Zaman Çekilir?
Kanun koyucu bu aşamada kiraya veren kişiye 10 yıllık kiracıyı tahliye imkanı tanımıştır. Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre 10 yıllık uzama süresinden sonra herhangi bir gerekçe göstermeden kira sözleşmesini feshedebilecektir. Bu madde ev sahibi lehine düzenlenen bir hükümdür. TBK madde 347 ye göre ; on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Kanun maddesine detaylı baktığımızda ; 10 yıllık uzama süresinin sona ermesi gerektiği, bu sürenin akabinde her uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla ve herhangi bir gerekçeye gerek kalmadan sözleşmeyi tek taraflı sonlandırabilecektir. Burada çok dikkat edilmesi gereken husus bildirimin yazılı yapılma zorunluluğu ve 10 yıllık uzama süresinin iyi hesaplanması gerekecektir.
10 Yıllık Tahliye Süresi Ne Zaman Başlar?
TBK hükümlerine baktığımızda ilgili maddede kira sözleşmesi 10 sene uzadıktan sonra kiraya veren için sözleşmeyi sonlandırma hakkı tanımıştır. Kira sözleşmesinin 10. Yıl uzama senesini takip eden diğer yeni kira senesinden 3 ay öncesine kadar kiracıya bildirimde bulunarak sonlandırabilir. Kiraya veren mülk sahibi her nasılsa 3 aylık süreyi kaçırmış olabilir. Bu halde de Yargıtay kararlarındaki içtihatlara baktığımızda bir sonraki yıl 3 ay öncesi olmak üzere ihtarnameyi çekerek yine gerekçesiz olarak kiracıyı tahliye edebilmektedir.
Türk Borçlar Kanunu MADDE 348- Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Hükmü yer almaktadır. Bu sebeple kiracınıza yaptığınız sözlü bir fesih geçerlilik taşımayacaktır. Bu sebeple bu gibi durumlarda yazılı bildirimin geçerlilik kazanması ve daha sonra dava aşamasında ispat noktasında problem yaşamamak için noter aracılığıyla yapılmasını önermekteyiz.
Sonuç olarak, uzun vadeli kiracı hakları, hem kiracının hem de kiraya verenin haklarını koruyan dengeli bir sistem oluşturmak istenmiştir. Kiracılar, uzun vadeli kiralama süreçlerinde kendi haklarını ve sorumluluklarını anlamalı ve yasal düzenlemelere uygun olarak hareket etmelidirler. Aynı şekilde, kiraya verenler de kiracı haklarına saygı göstermeli ve kira sürecini adil ve şeffaf bir şekilde yönetmelidirler. Bu, hem kiracı hem de kiraya veren için istikrarlı ve güvenilir bir kira ilişkisi sağlayacaktır.
10 yıllık kiracıyı çıkarmak için yapılan hukuki her işlem büyük önem taşımaktadır. Daha sonrasında bir hak kaybı yaşamamak için alanında uzman bir kira avukatı ile birlikte çalışmanız faydalı olacaktır.
