Dükkan Kiracı Hakları; Günümüzde, dükkan kiracıları işletmelerini sürdürürken karşılaştıkları çeşitli hukuki ve ekonomik zorluklarla mücadele etmek zorunda kalabiliyorlar. Bu zorluklar arasında, kira sözleşmelerinden doğan hakların korunması ve uyuşmazlıkların çözümü önemli bir yer tutmaktadır. Dükkan kiracılarının hakları, geniş kapsamlı bir hukuki çerçeve altında incelenmekte olup, hem yerel yasalara hem de uluslararası standartlara dayanmaktadır. Bu makalede, dükkan kiracılarının sahip olduğu haklar detaylı bir şekilde ele alınacaktır.
Dükkan Kiracı Hakları
Dükkan yani diğer adıyla işyeri kiracı hakları Türk Borçlar kanunu 323. Maddesi itibariyle düzenlenmiştir.
TBK MADDE 323- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. 2Bu madde 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
TBK MADDE 339- Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz. Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır. Şeklinde açık hüküm bulunmaktadır.
Kira sözleşmeleri her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşme türüdür. Dükkan sahibi kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte söz konusu işyerini kiracıya teslim etme yükümlülüğü vardır.
Dükkan sahibinin yan giderlere katlanma borcunu düzenleyen TBK’nın 303. Maddesinde “Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.” Buna bir örnek verecek olursak apartmanın aidatları ve (asansör tadialtı, çatı tamiri, kapıcı var ise onun tazminatları) gibi giderler örnek olarak gösterilebilir. Bu gibi giderler aslında işyerinin fiyatının artmasına sebep olacak işler olduğu için bunların dükkan sahibi tarafından karşılanması kanunca da daha uygun düşmektedir. Ki kanun koyucu bu konuda bir zorunluluğa hükmederek, emredici bir hükümle garanti altına almıştır.
Bunun dışında dükkanın zorunlu sigortası,vergi ve başkaca yükümlülükleri düzenleyen TBK BK Madde 302’de bu husus “Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.” şeklinde açık hüküm bulunmaktadır.
Dükkan kiracı hakları nelerdir sorusu tarafımıza sık sık gelmektedir. En çok karşılaştığımız sorunlardan biri de dükkanın ayıplı çıkması durumudur. Bu ayıp kiraya verildikten sonra açık olabileceği gibi gizlenmiş bir ayıpta olabilmektedir. Açık ayıbı açıklayacak olursak; basit bir gözlem ile fark edilebilecektir. Gizli ayıp ise baktığınızda görülmeyecek ve gizli ayıp genelde kiralananı bir süre kullandıktan sonra ortaya çıkabilecek bir ayıp türüdür. Bu ayıpları kiracının bilmesinin mümkün olamayacağı gibi gizli veya gizlenmişte olabilmektedir. Bu aşamada dükkan sahibinin sorumluluğu doğmaktadır.
Dükkan kiracıları, kira sözleşmesinin bitmesinden itibaren 3 ay önce kiraya veren kişiye ihtarname göndererek sözleşmeyi yenileyebilir yada feshedebilir. Ancak kiraya veren kişi, ihtarnameden sonra en geç bir ay içinde kiracıya cevap vermek durumundadır. Kiraya verenin herhangi bir cevap vermemesi durumunda sözleşme yenilenmiş sayılır ve aynı şartlarda devam eder. Bu yüzden dükkan kiracıları kira sözleşmesi sona erdiği taktirde kiralanan dükkanı tahliye etmek zorunda kalacaktır.
Dükkan Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Dükkan sahibi bazı durumlarda kiracı çıkmak istemese dahi çıkarmak isteyebilir. Bu durumu bir örnekle açıklayacak olursak kanunlarca izin verilen ve hüküm altına alınmış tadilat nedeniyle dükkanın tahliye etmek mümkün hale gelecektir. Bir diğer unsur ise dükkan sahibinin yada yakınları için ihtiyaç sebebiyle tahliyesini talep edebilecektir.
Türk Borçlar Kanunu Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle başlığını taşıyan MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Şeklinde açık hüküm bulunmaktadır.
Dükkan kiracı hakları neler olduğu sorusu sizlerden çokça geldiği için bu makalemizde bu sorulara cevap vermek istedik.
Dükkan Satışı Durumunda Kiracı Ne Olur?
Dükkan sahibi ile kiracılar arasında yapılan sözleşmede malik kiracıya kiralanan taşınmazı kullanma ve yararlanma yetkisini vermiş olsa da taşınmazın tasarruf hakkı halen kendisindedir. Bu hakka dayalı olarak dükkanın sahibi dilediği zaman dilediği bedelle bir başkasına satma hakkı vardır. Söz konusu taşınmazın miras yada başka bir yolla geçmesinin bir önemi yoktur. Ancak mülk sahibi taşınmazı satsa da bu durumun kiracıyı zor durumda bırakmaması gerekmektedir. Bu sebeple kanun koyucu kiracıları koruma altına almaya çalışmıştır. Kanunlarda ilgili hükümlere bakıldığında taşınmazı satın alan yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelerek yeni malikle devam etme hakkı tanımıştır. Bu durumda yeni mülk sahibi kira sözleşmesinin tarafı haline gelerek aynı şartlarda kiracı kiralayan ilişkisi devam edecektir.
Kira hukuku alanında uzman bir avukat ile çalışmanız gereken bir alandır. Bu sebeple hukuki destek almanızda fayda olacaktır.
