Kiracı hakları, bir ev veya işyeri kiralama sürecinde kiracıların korunmasını sağlayan önemli yasal düzenlemelerdir. Kiracılar, kiralamak için ödedikleri kira bedelleri karşılığında belirli haklara sahiptirler ve bu haklar, genellikle yerel yasalar ve kira sözleşmeleri tarafından belirlenir. Özellikle bir kiralama sürecinin uzunluğu göz önüne alındığında, kiracılar için uzun vadeli koruma sağlamak önemlidir.
5 Yıllık Kiracı Hakları
Ev sahibi ve kiracı bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan fazla veya beş yıldan sonra yenilenecek kira sözleşmelerinde her beş yılın sonunda yeni kira döneminin başlayacağı, bunun tüketici fiyat endeksine göre belirleneceği ve emsal kir bedelleri de göz önüne alınacağı şekilde hakim uygun bir karar verecektir. Bir kira sözleşmesi genellikle belirli bir süre için (örneğin 5 yıl) geçerlidir ve bu süre içinde kira bedelinin artışı belirli kurallara tabidir.
Bazı yerlerde, kiracının kira artışlarına karşı korunması için sınırlamalar bulunmaktadır. Örneğin, belirli bir yıllık artış oranını aşmak yasak olabilir veya kiracının rızası olmadan kira bedeli artırılamayabilir. Yani sonuç olarak 5 yıllık kiracı haklarına baktığımızda 5 yıldan uzun süren kiracı ilişkilerinde kira bedelinin tespiti noktasında hakim tarafından hakkaniyete uygun bir meblağ belirlenecektir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa bakıldığında kiracının tahliyesine imkan veren haller düzenlenmiştir. Bu durumlardan birinin varlığı halinde kiracının tahliyesi mümkün hale gelecektir. Bu hallere bakıldığında ; yeni ev sahibinin ihtiyaç sebebiyle tahliyesi, tadilat nedeniyle tahliye, kirayı ödemeyen kiracının tahliyesi ve tahliye taahhütnamesi hallerinde ev sahibi tahliye davası açabilecektir.
5 Yıl Sonunda Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Kiracı ile ev sahipleri genelde 1 yıllık kira sözleşmesi hazırlayarak imzalarlar daha sonraki yıllarda ise yeni kira sözleşmesi hazırlamak yerine belirli süreli kira sözleşmesini belirsiz süreli kira sözleşmesi halinde devam ettirmektedirler. Kiracı ile yapılan sözleşmede kiracının 5 yılı doldurduğu zaman ev sahibi kiracıya karşı kira uyarlama yani kira tespit davası açabilecektir. Bunlar dışında eğer kanunda öngörülen kanuni hallerin varlığı halinde ise tahliye davası da açılabilecektir. Ancak 5 yıl içinde kiracı kendisine düşen tüm sorumlulukları yerine getirdiyse tahliye davası açmak mümkün olmayacaktır.
Ev sahibi yasal sürelere uyarak kiracıyı en erken 10 yıl dolduktan sonra kanunen çıkartabilecektir. Fakat haksız ihtar çekilmesi veya kira ilişkinin devamının artık mümkün olmaması gibi olağan üstü haller bu madde kapsamı dışındadır.
Türk Borçlar Kanunu Madde 344 Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
5 yıllık kiracı hakları nelerdir sorusu ile çok sık karşılaşmaktayız. Bu sebeple bu konu hakkında detaylı bir makale yayınlama gereği duyduk.
5 Yıl Oturan Kiracıya Ne Kadar Zam Yapılır?
5 yıllık kiracı hakları, kiralama sürecinin her aşamasında kiracıları korumayı amaçlayan önemli yasal düzenlemeler içerir. Kiracılar, kira sözleşmelerini dikkatlice incelemeli ve haklarını korumak için gerektiğinde yasal yardım almalıdır. Kiracılar ve kiraya verenler arasındaki iyi iletişim ve anlayış, uzun vadeli kiralama ilişkilerinin başarılı olmasına yardımcı olabilir.
5 yıllık kiracı hakları özellikle son dönemde enflasyonla birlikte yüksek kira artışlarından sonra gündeme gelmiştir. Kira bedelindeki %%25 artış sınırının süresinin uzatılacağı konusu merak uyandırsa da yapılan kanun değişikliği ve açıklamalara bakılacak olursa tekrar uzatılmayacağı yönünden kuvvetli bir ihtimal olmuştur. Hal böyle iken bu kadar yüksek enflasyonist dönemde ilerleyen zamanlarda kiraların katlanarak devam edeceği yüksek ihtimaldir. TÜİK’in yaptığı açıklamada %50 enflasyon verisi dikkate alındığında %25 artış ise mağduriyet yaşatacaktır.
Sonuç olarak her somut olay kendi içinde farklı olduğu için 5 yıllık kiracı hakları hakkında genel bilgiler içermiş olup daha detaylı bilgiler için alanında uzman bir kira avukatı ile birlikte çalışmanız daha sağlıklı olacaktır.
