Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları; Günümüzde, Türkiye’nin büyük şehirlerinde kentsel dönüşüm süreci hızla devam ediyor. Bu süreç, kentlerin fiziksel olarak yenilenmesini, güvenli ve sürdürülebilir yapılaşmayı hedefliyor. Ancak, bu dönüşüm sürecinde kiracılar da etkilenen önemli bir grup. Kiracılar, kentsel dönüşüm projeleri kapsamında haklarını koruyabilmek adına çeşitli düzenlemeler ve yasal güvencelerle desteklenmelidir.
Kentsel Dönüşümde Kiracı Hakları
Bu makalede, kentsel dönüşüm sürecinde kiracı haklarına odaklanarak, Türkiye’nin bu alandaki mevcut durumunu ve geleceğe yönelik çözüm önerilerini ele alacağız.
Kentsel dönüşüm, genellikle eski ve riskli yapıların yenilenmesini içerir. Bu süreç, çoğu zaman, mevcut binaların yıkılmasını ve yerine modern, güvenli yapıların inşa edilmesini gerektirir. Ancak, bu dönüşüm sürecinde kiracılar, taşınma, kira artışları ve yeniden yerleşim gibi konularda belirsizlik yaşayabilirler. Bu nedenle, kentsel dönüşüm sürecinde kiracı haklarının korunması büyük önem taşır.
Türkiye’de kentsel dönüşüm sürecinde kiracı haklarını düzenleyen önemli bir yasal düzenleme, “Kentsel Dönüşüm Hakkında Kanun”dur. Bu kanun, kiracıların haklarını korumaya yönelik çeşitli düzenlemeler içerir. Örneğin, kentsel dönüşüm kapsamında taşınma durumunda kiracılara belirli bir süre önceden bilgilendirme yapılması zorunludur ve kiracılara taşınma masrafları için tazminat ödenmesi gerekebilir.
Ancak, uygulamada bazı sorunlar ve eksiklikler de yaşanmaktadır. Özellikle, kentsel dönüşüm projelerinin yürütülmesi sırasında kiracıların mağduriyetleri sıkça gündeme gelmektedir. Kiracılar, kentsel dönüşüm sürecinde evlerini kaybettiklerinde, yerel yönetimler ve geliştiriciler tarafından yeterince desteklenmediklerini hissedebilirler. Ayrıca, kira yardımı gibi destek mekanizmalarının yetersiz olduğu da görülmektedir.
Bir taşınmaz hakkında verilen kentsel dönüşüm kararı riskli binanın yıkılması durumunda alındığında kiracı kira yardımı alabilecektir. Kira yardımı belirlenirken kiracının 2 aylık masrafı baz alınarak bir hesaplama yapılır. Hali hazırda oturduğu bina için yıkım kararı çıkarılmış kiracılar ise kira yardımına başvurma hakkını kazanabilecektir.
Bunu hak edebilmek için çevre ve şehircilik bakanlığına başvuru yapmaları gerekmektedir. Kentsel dönüşümde kiracı hakları günümüzde çok sık karşılaştığımız sorunlar arasındadır. Bu sebeple bu konuda bir makale hazırlama gereği duyduk.
İlginizi Çekebilir; Adana Kira Avukatı
Kentsel Dönüşümde Kiracıya Ne Olur?
Kentsel dönüşüm kapsamına alınan yerlerde kanun kiracılara bazı haklar tanımıştır. Bu haklardan bazıları, kira yardımı, taşınma yardımı ve faiz desteğidir. Bir konutun riskli olduğu tespit edilerek kentsel dönüşüm kapsamına alınması halinde kiracının oradan tahliyesi gerekecektir.
Çünkü 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’unun tahliye ve yıktırma başlığını taşıyan 5. maddesi ‘’Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.’’ Şeklinde açık hüküm düzenlenmiştir.
Bu maddeye göre riskli yapının maliklerine, kiracılarına ve hak sahipliği bulunan kişilere kendilerine uygun bir konut veya işyeri tahsisi yapılır. Ancak kira yardımı bedeli riskli yapının bulunduğu yerdeki kira emsal bedellerine göre belirlenmektedir. Yargıtay kararları da riskli yapının derhal tahliye edilmesi yönünde görüş birliği bulunmaktadır. Söz konusu bina hakkında riskli yapı kararı alındığı takdirde kiracının bu karara itiraz hakkı söz konusu değildir.
Riskli yapı kararına yalnızca mülk sahipleri itiraz edebilir. Kiracı olanlar söz konusu bina hakkında risk tespiti için denetleme kuruluna başvuru yapma hakları bulunmamaktadır. Kentsel dönüşümde kiracı hakları konusu uzmanlık gerektiren bir konudur.
Kiracılar Kentsel Dönüşümden Nasıl Faydalanır?
6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinin kira yardımı ve diğer yardımlar 16. maddesinde kira yardımına ilişkin düzenlemeler yapılmıştır.
MADDE 16 – (1) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır. (Değişik cümle:RG-24/4/2020-31108)(5) Riskli ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir. (Değişik cümle:RG-24/4/2020-31108)(5) Aylık kira bedeli Bakanlıkça belirlenir. İnşaat halinde olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı veya faiz desteğinden, sadece inşaat halindeki yapıda ikamet edilen bağımsız bölümlerin malik, kiracı ve sınırlı ayni sahipleri faydalanır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması hâlinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilir. (2) (Değişik:RG-27/10/2016-29870) 6306 sayılı Kanun kapsamında 21/3/2016 tarihli ve 2016/8663 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan (Değişik ibare:RG-6/1/2023-32065) 6306 Sayılı Kanun Kapsamındaki Yapıları Malik, Kiracı veya Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olmaksızın Kulananlara Yardım Yapılmasına Dair Karara göre; a) Hak sahibi olanlara riskli yapılarda 18 ay, (Değişik ibare:RG-6/1/2023-32065) riskli ve rezerv yapı alanlarında 24/4/2020-31108)(5) 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenecek süre ve miktarda, b) Gecekondu sahiplerine; 1) Riskli yapılarda birinci fıkraya göre belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar, 2) (Değişik ibare:RG-6/1/2023-32065) Riskli ve rezerv yapı alanlarında ise (Değişik ibare:RG(a) bendi uyarınca hak sahipleri için belirlenen süre ve miktarın üçte ikisini geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenecek süre ve miktarda, 3) Kanunun Ek 1 inci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi uyarınca belirlenen riskli alanlarda ise (Değişik ibare:RG-24/4/2020-31108) (5) 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenecek süre ve miktarda, kira yardımı yapılabilir. (3) (Değişik:RG-27/10/2016-29870) Birinci fıkrada belirtilen yapılarda; (Ek ibare:RG-6/1/2023-32065) kapıcı olup, kapıcı dairesindeikamet edenler ile sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere birinci fıkraya göre belirlenen aylık kira bedelinin beş katı kadar, kiracı olarak ikamet edenlere, işyeri işletenlere ve Kanun kapsamında taşınmazı anlaşma yolu ile kamulaştırılanlara iki katı kadar, defaten kira yardımı yapılabilir. (4) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Kira yardımı başvuruları; (Değişik ibare:RG-6/1/2023-32065) tahliye tarihinden veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde, Bakanlıkça belirlenecek bilgi ve belgelere istinaden riskli alan veya rezerv yapı alanlarında ilgili kuruma, riskli yapılarda ise Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye yapılır. Kanunun ek 1 inci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi uyarınca belirlenen riskli alanlarda kira yardımı süresi yapının tahliye edildiği tarihten itibaren başlatılır. (5) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Kira yardımları; a) Uygulama alanında talebin uygulamayı yapan İdare veya TOKİ tarafından uygun görülmesi ve onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilmesi üzerine, ilgililerine ödenmek üzere İdare veya TOKİ’nin hesabına, b) Riskli yapılarda talebin Müdürlükçe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdarece uygun görülmesi ve onaylanması üzerine, doğrudan riskli yapı maliklerinin hesap numaralarına veya ilgililerine ödenmek üzere İdarenin hesabına, yapılır. Dönüşüm projeleri özel hesabının finansman durumu gözetilerek Bakanlıkça uygun görülmesi halinde kira yardımının (Değişik ibare:RG-24/4/2020-31108)(5) 1 yıla kadar olan kısmı peşin olarak ödenebilir. (Ek cümle:RG-6/1/2023-32065) Kanunun 6/A maddesine göre yürütülen uygulamalarda maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine birinci fıkraya göre belirlenen aylık kira bedelinin üç katı kadar defaten taşınma yardımı yapılabilir. ( 6) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Kanun kapsamında, gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan, İdarenin ise İ ler Bankası Anonim Şirketinden veya bankalardan kulanacağı kredilere; Cumhurbaşkanınca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir. Gerçek veya tüzel kişilere faiz desteği verilebilmesi için tahliye veya yıkım tarihinden itibaren en geç (Değişik ibare:RG24/8/2023-32289) üç yıl içinde kredi almak üzere Bakanlıkla protokol imzalamış bankalara başvurulmuş olması gerekir. (7) Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz. (8) (Ek:RG-2/7/2013-28695) İdare veya TOKİ, Kanun kapsamında yaptıkları uygulamalarda kendi bütçelerinden kira yardımı yapabilir. (9) (Ek:RG-2/7/2013-28695) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Kanun kapsamındaki vergi, harç ve ücret muafiyetleri, uygulama alanındaki mevcut yapıların imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu ve onuncu fıkraları ile bu maddenin on ila on ikinci fıkralarında belirtilen şartlar dahilinde uygulanır. (10) (Ek:RG-21/6/2019-30808) Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parse lerde, gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması halinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz. Yeni inşaat konut ve işyerinden oluşuyor ise, muaf olunan inşaat alanı, yeni inşa edilen binadaki konut ve işyerinin bina içindeki metrekare cinsinden oranları çerçevesinde uygulanır. (11) (Ek:RG-21/6/2019-30808) Riskli yapının bulunduğu parselin boş parse lerle tevhit edilerek uygulamada bulunulması durumunda, tapu harç ve ücret muafiyetlerinden, riskli yapının bulunduğu parselin alanının tevhid neticesinde oluşan yeni parselin alanına oranı nispetinde faydalanılır. (12) (Ek:RG-21/6/2019-30808) Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu ve onuncu fıkralarında belirtilen şartlar dahilinde alınmaması gereken harç, vergi ve ücretler şunlardır: a) 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununun 38 inci maddesi uyarınca alınan noter harçları. b) Harçlar Kanununun 57 nci maddesi uyarınca alınan tapu ve kadastro harçları. c) 26/5/1981 tarihli ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79 uncu, mükerrer 79 uncu, 80 inci ve ek 1 inci maddeleri uyarınca belediyelerce alınan harçlar. ç) 1/7/1964 tarihli ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tâbi kâğıtlar sebebiyle alınan damga vergisi. d) 8/6/1959 tarihli ve 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca alınan veraset ve intikal vergisi. e) Kulandırılacak kredilerden dolayı lehe alınacak paralar sebebiyle 13/7/1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi. f) Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler ile riskli olarak tespit edilen yapı ile bu yapının yerine yapılacak yeni yapıya ilişkin olarak belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücret. Şeklinde açık hüküm bulunmaktadır.
Söz konusu madde detaylı incelendiğinde, hak sahibi olan kişiler riskli yapılarda 18 ay, riskli ve rezerv alanlarında ise 48 ayı geçmemek şartıyla ilgili kurumca belirlenecek miktar ve süre, Gecekondu sahiplerine ise riskli yapı ise belirlenen kiranın iki katı kadar, riskli ve rezerv alanı ise üçte ikisi kadar, kira yardımı yapılabilir.
